Questions/Réponses
La colocation, c’est quoi ?
Jusqu’à la publication au Journal officiel le 26 mars 2014 de la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, aucun texte de loi ne règlementait et ne donnait de définition de la colocation ;
C’est chose faite !
Ainsi, la colocation est définie comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».
Quel type de contrat pour quel type de logement ?
En effet, le contrat ne répond pas à la même législation en fonction du type de logement concerné.
L’appartement ou la maison peuvent être loués de deux façons différentes, et selon le mode choisi par le propriétaire, le bail sera soumis à une règlementation différente :
La loi de 1989 règlemente les contrats à usage principal d’habitation principale vide ( sans meubles donc !!).
Alors, le bail doit être conclu pour une durée de 3 ans minimum si le propriétaire est une personne physique ou SCI familiale jusqu’au 4ème degré inclus, et de 6 ans minimum pour une personne morale.
Le Code Civil s’applique à la catégorie des locations meublées, c’est-à-dire des logements suffisamment équipés de meubles, d’appareils ménagers, de literie, et d’ustensiles de cuisine, de telle manière que les colocataires puissent y mener une vie courante.
Un inventaire détaillé du mobilier et des accessoires doit être joint au bail.
Les baux meublés sont plus souples, et régulièrement utilisés à titre de résidence principale temporairement. La durée minimum du bail est d’un an.
Attention, il faudra attendre juillet 2014 pour voir apparaitre des contrats types pris par décret en conseil d’Etat.
En attendant, il est toujours possible d’effectuer une colocation en rédigeant un bail meublé ou bien bail d’habitation principale vide.
Bail unique ou baux multiples ?
Doit-on rédiger un bail pour tous les colocataires ou un bail par colocataires ?
Attention quelque soit le type de bail choisi, le contrat de colocation entre les parties exige un écrit.
Le propriétaire a le choix :
Le bail unique est un contrat signé entre le propriétaire et les colocataires qui comporte le montant total du loyer et le nom de tous les habitants, créant des liens juridiques entre eux.
Le bail multiple, moins répandu, permet aux colocataires d’être juridiquement indépendants les uns les autres. Un bail est signé séparément entre le propriétaire et chacun d’entre eux. Chaque colocataire peut donner son congé sans incidence sur les autres baux. A la suite d’un départ de l’un d’entre eux, le propriétaire a la liberté de choisir le nouvel habitant sans demander l’avis des autres colocataires.
Ce contrat doit indiquer la part du loyer et des charges à assumer par chaque colocataire, et précise la pièce dont chacun à la jouissance exclusive, ainsi que les différentes pièces à partager avec l’ensemble des colocataires.
Le bail unique reste plus sur dans la pratique autant pour le propriétaire que pour le locataire.
Qu’en est-il des provisions pour charges ?
La loi ALUR ouvre la possibilité pour les propriétaires de récupérer les charges forfaitairement ou par leur montant réel.
Au réel, le locataire paiera chaque mois une provision pour charges fixée sur l’année N-1 et une fois par an, le propriétaire procèdera à une régularisation : c’est-à-dire en comparant le montant des charges réellement consommées avec le montant des provisions versées.
Au forfait, le locataire versera chaque mois une somme fixée dans le contrat de location et ne fera pas l’objet de régularisation.
Déjà pratiqué en meublé, le forfait pourra donc s’appliquer en location vide.
Assurances
La loi ALUR prévoit que les parties pourront convenir dans le bail de la souscription par le bailleur « d’une assurance pour compte », assurance récupérable auprès des colocataires.
Cette disposition simplifie la gestion de la souscription de l’assurance multirisques habitation qui peut se révéler compliquée avec le départ et l’arrivée de nouveaux colocataires.
Avec cette disposition, l’assurance est souscrite une seule fois par le propriétaire et le montant de la police d’assurance est récupéré sur les colocataires.